26 апреля 2017 г.
Пробил ли час ипотеки: Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок
До потери смысла В 2015-2016 годах, вопреки глубокому кризису на рынке кредитования, ипотека оставалась, по сути, единственным драйвером роста в портфелях банков. К январю 2017 года доля ипотеки в совокупном розничном портфеле банковской системы достигла 42%. Драйвером роста была двухлетняя программа господдержки, по которой государство компенсировало банкам разницу между ставкой ипотечного кредита для потребителя и реальной доходностью этого кредита для банка. За основу расчета брали ключевую ставку, которая в начале 2015 года находилась на аномально высоком уровне — 17%. Максимальный же уровень ставок для клиентов по этой программе не мог превышать 12% годовых. Разницу между ставкой 12% годовых и ключевой компенсировал банкам--участникам программы Минфин. По мере снижения ключевой ставки уменьшалась и компенсация. В сентябре 2016 года ключевая ставка достигла уровня 10%, смысл в продолжении программы исчез. Опустили до рекорда Госпрограмма действовала только на покупку жилья в новостройках, тогда как традиционно большая часть ипотечных кредитов идет на приобретение готового жилья. «Безусловно, программа способствовала смещению спроса в сторону новостроек, и в период ее действия доля ипотеки на вторичку снижалась процентов на десять или даже больше»,— оценивает ситуацию старший вице-президент банка ВТБ 24 Андрей Осипов. На момент завершения программы процентные ставки по ипотеке у лидеров рынка держались на уровне 11,5-12%. Однако уже в январе-феврале ряд игроков снизили свои ставки на 0,25-0,5%. «В декабре 2016 года средневзвешенная ставка 15 крупнейших кредиторов по программе субсидирования составляла 11,4%»,— отмечают в аналитическом центре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Аналитики напоминают, что в январе-феврале 2017 года после окончания программы субсидирования средневзвешенная ставка по рыночным программам на первичном рынке находилась в диапазоне 12,7-12,9% на период строительства. В марте 2017 года после значительного снижения ставок крупнейшими участниками рынка средневзвешенная ставка на покупку строящегося жилья опустилась до рекордного значения в 11%, что на 0,4 п. п. ниже условий ипотечного кредитования на первичном рынке в период завершения госпрограммы. Меняют условия Главная причина нынешнего тренда на ипотечном рынке — продолжение снижения Банком России ключевой ставки и ожидания, что до конца года ключевая ставка может опуститься до 8%. «В ближайшие два-три года мы можем увидеть ипотечные ставки на уровне 9% годовых»,— полагает Андрей Осипов. Вторая причина, способствующая снижению ставок,— усиление конкуренции между банками за ипотечного заемщика. Ипотека по-прежнему остается самым «качественным» продуктом в рознице, уровень просрочки по этим кредитам, по данным ЦБ, на 1 февраля 2017 года составлял всего 2,7%, в то время как по всем остальным розничным кредитам средний уровень просрочки достиг 14,5%, отмечают в АИЖК. Сейчас ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, фактически снизившись за последний год с 13-14% до 10,5% годовых, а условия выдачи приблизились к докризисным. Например, на рынке немало предложений с небольшим первоначальным взносом, а на этот параметр заемщики обращают не меньше внимания, чем на уровень ставки. Напомним, что по госпрограмме первоначальный взнос не мог быть меньше 20%, а сейчас банки предлагают кредиты с 10-15-процентным первоначальным взносом, что делает ипотеку еще более доступной. Квартиры дешевеют Потенциал для дальнейшего роста ипотечного кредитования в России огромный, уверены аналитики. «Уровень проникновения ипотечных ссуд, доля которых в ВВП составляет приблизительно 5%, все еще намного ниже, чем в странах Центральной и Восточной Европы, в которых этот показатель составляет приблизительно 19%»,— отмечается в отчете рейтингового агентства Moody`s. По прогнозам экспертов, в этом году объемы выдачи ипотеки достигнут 1,7-1,8 трлн руб. Впрочем, несмотря на потенциал для дальнейшего снижения, надо учитывать фактический баланс между уровнем ставок и ценами на жилье. В последние два года, по данным портала irn.ru, стоимость квадратного метра дешевела примерно на 10% в год. При этом новостройки, ранее дорожавшие за время строительства на 30-50%, сейчас прибавляют в цене не более 15%. Однако этот тренд не будет вечным, считают участники рынка. «В 2017 году мы ждем общего оживления рынка: строятся и вводятся в эксплуатацию новые объекты, возможно, мы увидим изменение тренда по стоимости жилья»,— предупреждает Андрей Осипов. Очевидно, что по мере восстановления экономики цены на жилье начнут расти и возможная выгода от дальнейшего снижения ставок может оказаться менее значимой, чем переплата за жилье из-за роста его цены. «На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что наступило самое благоприятное время, чтобы взять ипотечный кредит,— считает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.— Это связано с тем, что ипотека становится более доступной, на рынке недвижимости присутствует широкий ассортимент предложений от партнеров банка (риэлторских агентств, застройщиков и т. д.). При этом процентные ставки в настоящее время достигли уровня ставок 2013-2014 годов». Реальные риски С учетом этих обстоятельств многие клиенты сейчас начинают задумываться о рефинансировании ипотеки, благо практически все крупные участники ипотечного рынка предлагают такие программы. Однако, прежде чем решиться на этот шаг, нужно его хорошо просчитать. Прежде всего надо понимать, что начинать эту процедуру имеет смысл в том случае, если получаемая ставка как минимум на 1,5 процентных пункта, а лучше — на два, ниже текущей. Надо понимать и то, что сама по себе эта процедура не из легких. «Ипотечные кредиторы могут не давать согласия на оформление последующего залога, ограничивая, таким образом, возможность рефинансирования ранее предоставленных кредитов с целью ограничить объем выпадающих процентных доходов»,— предупреждают в АИЖК. Некоторые банки вместо категоричного отказа могут просто затягивать процедуру оформления, что в конечном счете приведет к срыву сделки. «Надо учесть, что многие справки действуют только в течение пяти дней, при этом есть банки-кредиторы (в основном из числа госбанков), которые готовят необходимые документы до двух недель,— рассказывают в Абсолют-банке.— При этом в некоторых банках-кредиторах для оформления каждой справки, необходимой для рефинансирования кредита, в сторонний банк взимается около тысячи рублей». Есть у рефинансирования и еще один чисто технический аспект, из-за которого зачастую сделки тоже могут не состояться. «Есть ряд банков, которые не дают клиенту заявления на досрочное погашение кредита, пока не увидят деньги на текущем счете»,— предупреждают в Абсолют-банке. Эксперты предупреждают, что, по сути, это условие для части клиентов является блокирующим, поскольку заявление на досрочное погашение нужно в день сделки. Если деньги уходят последним рейсом или не поступают на счет первого банка-кредитора до 18:00, то велика вероятность, что в некоторых банках досрочное погашение не засчитают, а заявление на новое досрочное погашение по правилам банка можно написать только через два дня после предыдущего. Также надо учитывать, что рефинансироваться в своем банке невозможно: по действующему закону банки не могут изменить параметры кредита (процентную ставку, срок и проч.), так как это противоречит условиям договора. И наконец, при подсчете выгоды от рефинансирования стоит учесть, что практически все банки запрещают досрочное погашение ранее года обслуживания кредита, причем в течение года клиент не должен допускать просроченных платежей. Однако структура аннуитетных (равных) платежей по кредиту такова, что в первые два-три года погашения кредита львиную долю платежа составляют проценты, а не тело кредита, и только по истечении этого времени структура постепенно смещается в сторону большего погашения самого долга. При переходе в другой банк отсчет начнется сначала, а значит, необходимо хорошо просчитать выгоду от смены кредитора. Источник: http://www.kommersant.ru